Folio real registro de la propiedad Tamaulipas

El folio Real electrónico, La publicidad Registral En la Ley del Instituto Registral y Catastral del Estado de Tamaulipas, México.

El presente trabajo nos guiara al estudio, análisis y reflexión de conceptos tan conocidos en el ámbito académico-registral, como lo es el FOLIO REAL ELECTRONICO, LA PUBLICIDAD REGISTRAL (generadora de efectos jurídicos). Como principio para los lectores del presente, he de señalar que los ordenamientos jurídicos (leyes) objeto de estudio corresponden al Estado de Tamaulipas (provincia del país México). En la República Mexicana el REGISTRO DE LA PROPIEDAD, es una oficina gubernamental pública que pertenece a cada provincia y en este país desde que se promulgara la Constitución Política del 1917 se especifico que fuera dividido por 32 ESTADOS FEDERATIVOS蜉 (provincias) de los cuales 31 se gobiernan bajo un modelo republicano, cada Estado es libre, soberano e independiente, es decir- cada estado tiene su propia constitución, código civil, ley registral y\o hipotecaria; y el ultimo es el Distrito Federal, regido bajo los dominios de la federación mexicana y los organismos del gobierno.

Lo anterior estimado lector es de gran importancia, para precisar el panorama que se vislumbra en mi país, cuando el tema lo es -Registro de la Propiedad, pues este cuenta con 32 oficinas gubernamentales autónomas que se rigen por leyes registrales diversas, con ordenamientos jurídicos  (código civil) y reglamentos propios, que podríamos decir, aun no están enlazadas, teniendo como factor común,  ser entes públicos encargados de brindar certidumbre jurídica a todo el que inscriba o registre su derecho ( lo no inscrito no perjudica a tercero), he citar que al exponer que son legislaciones autónomas independientes,  todas ellas- al igual que la mayoría de los ordenamientos jurídicos que se derivan del Sistema Romano Germánico, consagran preceptos fundados de la Primitiva Ley Hipotecaria Española, al encuadrar los tan afamados principios hipotecarios base de un sistema hipotecario con alto grado de eficacia al tráfico jurídico inmobiliario.

Una vez entrados en tema, cito que en mi provincia lleva como nombre Tamaulipas.  El nombre del Estado se deriva de Tamaholipa palabra de origen Huasteco, donde el prefijo tam significa “lugar donde”. Aunque no existe un acuerdo del significado de holipa, parece ser que la interpretación más común es “rezar mucho”, lo cual significa “lugar donde se reza mucho”. Durante el periodo colonial temprano, uno de los pueblos originales de Tamaulipas, hoy extinto, era conocido como los “Santos”, en lo que parece una hispanización del término holipa.蜉

Resulta interesante mencionar que Tamaulipas como entidad federativa, cuenta con gran extensión de frontera con los Estado Unidos de América, por lo que el Registro de la Propiedad ha tomando nota de dicha situación geográfica realizando una estrategia de administración pública- ha desconcentrado 3 oficinas regionales encargadas de brindar un servicio adecuado a los ciudadanos; subrayo el tema referente a la frontera, por que del lado mexicano el Registro de la Propiedad ( Declarativo) es ente regulador del trafico jurídico inmobiliario y por el territorio Norte-Americano, se encuentra el Seguro de Títulos (recording)蜉,sistemas registrales distintos que convergen a escasos metros de los límites fronterizos.  

ANTECEDENTES DE LEY. (FOLIO TRANSACCIONAL)

Cuando nos referimos a la estrategia del estudio – debemos de remontarnos a los antecedentes históricos para tener una idea correcta de lo que es un ordenamiento  en su aplicación actual.

LA ANTIGUA LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE TAMAULIPAS DECRETO 261 DEL 22 DE NOVIEMBRE DEL 1926.蜉

Al leer los primeros artículos de la misma se advierte que es una ley registral y/o hipotecaria que organiza la función del registro basada en un medio de control como dice el Maestro GUILLERMO COLIN SANCHEZ蜉 basado en secciones muy parecido al de las bibliotecas.. ” Art.2.- La Oficina a que se refiere el artículo anterior se dividirá en cinco secciones con las denominaciones siguientes: La primera Sección se llamara’ del Gran Libro de la propiedad y servirá para consignar los títulos relativos de dominio de los inmuebles con las modificaciones o alteraciones que experimenten los derechos de propiedad; la Segunda Sección se llamara’ de hipotecas y servirá para consignar los derechos hipotecarios; la Tercer Sección se llamara’ contratos y servirá para consignar todas las convenciones que tengan por objeto modificaciones de la posesión y goce de los bienes inmuebles, lo mismo que los derechos reales diferentes de la hipoteca que recaigan sobre ellos o que los favorezcan; la Cuarta Sección se llamara de sentencias y servirá para consignar todas las sentencias que causen ejecutoria en juicio civil, aunque sean dictadas por árbitros, arbitradores o amigables componedores; y la Quinta Sección se llamara’ de embargos (medida cautelar) y servirá para consignar todos los actos de esta especie que se verifiquen en el estado o bienes inmuebles. Dicha Ley gestaba en su aplicación datos característicos que servirían a la  implementación de un folio Real, como se describe en su capítulo V De los títulos  sujetos a inscripción en la sección primera y de la forma y efectos de la inscripción. Del cual se destacan un orden de ideas emblemáticas de los modernos sistemas registrales basados en el folio real: Todo registro deberá llevar un orden progresivo, para dar a conocer con toda exactitud las fincas, ejecutara el Registrador lo dispuesto al artículo 40 es decir, títulos a inscribir contendrá su naturaleza, fecha, actos y autoridad o notario que autoriza, los nombres edades, profesión y domicilio de los contratantes, designándose las personas morales por el nombre oficial que lleven y las sociedades por su razón social.

Referente al capítulo de las  certificaciones dicha ley establecía:

Art. 152.- Las certificaciones de asientos de todas clases, relativas a bienes determinados, comprenderán todas las inscripciones de propiedad, verificadas en el período respectivo, y todas las inscripciones y notas marginales de derechos reales, impuestos sobre los mismos bienes en dicho período, que no estén cancelados. Art. 153.- Las certificaciones de asientos de clase determinada, comprenderán todos los de la misma que no estuviesen cancelados, con expresión de no existir otros de igual clase.

Art. 154.- Las certificaciones de inscripciones hipotecarias a cargo de personas señaladas, comprenderán todas las constituidas y no canceladas; sobre todos los bienes cuya propiedad estuviera inscrita a favor de las mismas personas. Art. 155.- En las certificaciones de que tratan los tres artículos anteriores, y en las de no existir asientos de especie determinada, sólo se hará mención de las canceladas, cuando el Juez o los interesados lo exigieren.

Se ha expuesto brevemente que el antecedente a nuestra ley actual del Registro de la propiedad, ya sentaba las bases para la implementación del tan llamado folio real y la información que debe llevar consigo los certificados y/o publicidad.

En la actualidad la ley vigente蜉 menciona en su artículo 30 que se entiende por folio transaccional a la técnica y a los folios resultantes de la misma, anteriores a la implementación del folio real. Es decir que ese número de control de libros SECCION,NUMERO,LEGAJO, Y FECHA DE INSCRIPCION. Pronto quedara en desusó siendo remplazado por un NUMERO DE FINCA Y NUMERO DE INSCRIPCION; La realidad de la praxis es que en el acontecer del trabajo diario al inmatricularse un inmueble o expedir algún tipo de publicidad(publicidad, certificado con reserva de prioridad o certificado de Aviso Preventivo蜉 solo cuando deriva de inmatriculacion y no ha sufrido alguna mutación del dominio), algún registrador se siente con mayor seguridad al mencionar los dos tipos de técnica o folios ( folio real y folio transaccional), por eso es común encontrarse con certificados que digan Ejemplo: Circunstancias referentes al sujeto y al derecho.

蜉FINCA NÚMERO 0000 DEL MUNICIPIO DE TAMPICO TAMAULIPAS, MEXICO

蜉蜉TITULAR; BENITO JUAREZ GARCIA, con capacidad, estado civil, nacionalidad, mayoría de edad, quien adquirió derechos en un 100% de propiedad según la inscripción 1era. (refiriéndose a la inmatriculacion) y a continuación lo datos de título: Escritura Numero 000, Volumen 000, de fecha 000, autorizada por  el Escribano tal, y   por ultimo siendo registrada en SECCION,NUMERO,LEGAJO, Y FECHA DE INSCRIPCION.

GRAVAMENES; LIBRE

Del texto citado con anterioridad se advierten algunos aspectos: Primero la identificación de un numero  único de finca, (inmatriculacion), (folio por fincas), Segundo, la demarcación territorial de la propiedad raíz, ( provincia, ciudad y país), Tercero circunstancia referentes al titular registral, Cuarto del porcentaje de titularidad registral y en que numero de inscripción del folio real adquirió el titular registral-también no da a conocer que numero de mutación jurídica inmobiliaria es, siempre y cuando este inmatriculado y por último los datos del título adquisitivo del dominio.

He de explicar brevemente, para no prestar a confusión, si el Registro de la Propiedad de Tamaulipas, lo es un registro de derechos y también a lo que siempre he pensado, por tradición instrumental mencionada en el Código Civil, podríamos decir que la transmisión de la propiedad se explica consensual pero con requisito formal (parecido, pero no igual al título-modo español)蜉.

Según nuestro código civil蜉 en su artículo: 1582.- La compraventa es un contrato mediante el cual una parte transfiere o se obliga a transferir a otra la propiedad de un bien, a cambio de un precio cierto y en dinero. Articulo 1583.- Por regla general y tratándose de bienes determinados individualmente, la compraventa se perfecciona para las partes por el sólo acuerdo de las mismas sobre el bien y su precio, aunque el primero no haya sido entregado y el segundo cubierto. Al dar lectura a los numerales anteriores estableceríamos que la mera transmisión de propiedad lo es por el mero consentimiento de las partes (consensual): Pero aunque el art. 1653 establece que el contrato de compra venta  no requiere para su validez formalidad alguna especial, si exige un requisito pro forma al tratarse de inmuebles, como dicta el mismo capítulo VII de la Forma del Contrato de Compra Venta, párrafo segundo del citado artículo: “ Deben constar en escritura pública los contratos por los cuales se transfiera o modifique el dominio de bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre ellos.

Y me refiero a que es un registro de derechos, pues en su artículo 36 de la Ley del Registro de la Propiedad nos dice; EL FOLIO REAL INCLUIRA LA FIRMA DEL REGISTRADOR Y LA SIGUIENTE INFORMACION.

PARRAFO III.-CIRCUNSTANCIAS REFERENTES AL DERECHO; LA NATURALEZA DEL DERECHO QUE SE INSCRIBE, SU EXTENCION, CARGAS Y LIMITACIONES, EL CONJUNTO ORDENADO DE INSCRIPCIONES Y CANCELACIONES.

En alguna ocasión se ha cuestionado el porqué mencionar entonces datos de los títulos en los certificados y se contesta con 2.- Así mismo, en el folio real se consignarán: I.- Las circunstancias referentes al documento.

DEL FOLIO REAL

He aquí el tema central del presente, el folio real su reflejo en la publicidad registral.

La Sección Segunda de la Ley del Registro Público de la Propiedad Inmueble y del Comercio nos dice referente al FOLIO REAL, art.30.- párrafo segundo es la técnica registral que toma al inmueble como unidad básica del registro, art.31.- en cuanto al folio resultante de la inmatriculacion se constituye por el conjunto de asientos singularizados referentes a cada bien que según la ley deba inscribirse o anotarse, que recojan desde su inmatriculación, las diversas mutaciones de dominio y gravámenes que acerca del mismo se produzcan, ya fuera como resultado de convenios entre partes, por disposición de la ley o por resolución de autoridad competente. 2.- El folio real podrá llevarse en forma electrónica, en virtud de lo cual también podrá denominarse “folio electrónico”, con los alcances de lo dispuesto en el artículo 102蜉 de esta ley; también podrá llevarse en forma física o por cualquier soporte creado o que en el futuro se llegue a crear. Su forma, requisitos y contenido se encuentran regulados en la presente ley y su Reglamento. ARTICULO 32. Si los bienes inmuebles estuvieren ubicados en varios municipios, se procederá a su inscripción en la Oficina del Registro Público que corresponda respectivamente a cada uno de ellos, en virtud de la competencia territorial y según la forma en que establezca el Reglamento. Del párrafo anterior destaca lo siguiente ¿ que es el folio real蜉 para nuestra ley?.

Concepto propio .-Un Conjunto de asientos singularizados referentes a cada bien, que deberán contener las diversas mutaciones del dominio (y da tres supuestos: consensual, por ley o por resolución de una autoridad) Además deberá mencionar los gravámenes desde el momento de ser inmatriculados y se le ha sido asignado un numero de finca.

Veamos la explicación  dicha técnica registral desde  el punto de FELIPE P. VILLARO Texto Derecho Registral Inmobiliario, pag.46 “ a) MODO DE ORDENAR LAS INSRIPCIONES. EL FOLIO REAL, como es natural los medios utilizados han estado vinculados históricamente con las posibilidades que la tecnología ofrecía, pero también con una orientación conceptual, de los sistemas registrales que en un caso acentúan el carácter subjetivo del derecho de propiedad, y en otro su carácter objetivo. Así, ha habido registros de la propiedad organizados en torno a los titulares del derecho de dominio y otro organizados con relación a los inmuebles sobre los que se ejerce ese derecho, lo que da un ordenamiento personal o real respectivamente. La Técnica personal estado asociada generalmente con registros en los que la función publicitaria es más bien adjetiva (como el italiano y el francés); por el contrario la técnica real lo ha estado en registros de mayor desenvolvimiento jurídico, como el alemán, el suizo o el español. En la Técnica personal las inscripciones se vinculan básicamente con el titular del derecho de dominio, con lo que en verdad se organiza un registro de propietarios, lo que obliga a confeccionar índices reales, es decir por inmuebles. En la técnica real, las inscripciones se practican con relación a cada inmueble, el que previamente se identifica como tal y refiere en su torno la totalidad de titularidades que se suceden, así como los desmembramientos del derecho real que se operan”.

El autor menciona que la técnica registral que hablamos puede ser llevada conforme la vanguardia tecnológica.A este punto, el texto legal y su interpretación es claro, pero además menciona  y da origen a llevar esta técnica en forma telemática o FOLIO REAL ELECRONICO, he aquí  donde lo que parece tan sencillo en realidad en la práctica no lo es, pues plasmar en un sistema informático los desmembramientos de derecho real, aunado a diversos porcentajes de titularidad del derecho, resulta toda una batalla  en el análisis de diversos títulos (tractos) con el único objetivo de exponer en la publicidad( certificados, certificado con reserva de prioridad aviso preventivo, informes etc.) la titularidad adecuada, porcentaje correcto del derecho, datos correctos de la finca (superficie, medidas y colindancia ect), títulos que ampara dicha propiedad, los gravámenes (co-titularidad del gravamen) Numero de Inscripción para el historial de la finca. Aunado a lo anterior el Registro de la Propiedad en México es declarativo, razón por la cual expone los derechos que fueron celebrados por las partes extra-registralmente, debiendo justificar el derecho y el titulo que motivo al derecho, dando así  según principio legitimación, presunción de existencia y pertenencia del derecho a todo aquel que aparezca como titular inscrito,  siempre y cuando cumpla con lo dispuesto por el tan citado concepto en los ordenamientos registrales derivados de la ley hipotecaria española  y que se enumera en el articulo 114.- El Registro Público no convalida ni subsana los derechos, actos, contratos, diligencias ni resoluciones nulos de acuerdo con las leyes, ni los defectos de que adolecieran los documentos en que los mismos se formalicen. Aprovecho para mandar saludo a Don JUAN JOSE RIVAS, Registrador de la Propiedad quien comento; “QUE EL REGISTRO NO TIENE LA VIRTUD TAUMATURGIA, DE COVERTIR LO INDEBIDO EN DEBIDO, PUES LOS EFECTOS DEL REGISTRO NO SON LAS AGUAS DEL JORDAN”.

En conclusión podemos decir que la aplicación del Folio Real Electrónico en mi provincia a beneficiado al sistema, dando mayor certidumbre al tráfico, pero además el manejo de la tecnología  en la técnica real es un camino del cual, aun con escasos 7 años de aplicación nos falta por recorrer, hoy en día los directivas del registro se planten nuevos retos, como lo es mejores tiempos de respuesta- para el usuario del servicio que se brinda, también se optado por accesibilidad del  registro ( es decir fast track-velocidad inmediata) etc. Tengo la firme convicción de que explorando nuevos conceptos acerca del contenido que debe llevar la publicidad podría ser clave para la mejor inversión en nuestro territorio (ejemplo cuestiones de vuelo ley hipotecaria española y los tipos de rubros que existían antes de la mutación jurídica es decir si en esa propiedad existían un negocio dedicado  cierta actividad). Pues en mi comprender el adquirente inversionista debe conocer no solo el antecedente de propiedad, sin no la actividad que se realizaba.

Gracias por su Lectura.

M.D.SAID ADELFO FUENTES GONZALEZ

PUESTO; PREPARADOR DE INSCRIPCION
OFICINA; INSTITUTO REGISTRAL Y CATASTRAL DE TAMAULIPAS.